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房貸減壓 先還本金 別拉長寬限期
轉載 97/05/30 【聯合報╱孫中英】

內政部營建署公布，台北市房貸占所得的「房貸負擔率」高達44%，也就是說，每100元所得就有44元要拿來支付房貸，創歷史新高。房貸支出壓得貸款人喘不過氣，專家建議房貸「減重」撇步，包括：有錢先還本金、不要再拉長只還利息不還本金的「寬限期」；500萬元以下房貸不必轉貸，因為利差並無法弭平轉貸成本。

上海商銀副理徐慶源說，「提前還款」是房貸減壓最重要關鍵，如果手邊有多餘資金、但拿去投資不保證有高獲利，建議最好先還房貸。

保誠人壽放款部資深經理周寶麗也說，房貸是採本息攤還，每月金額固定，只有將「房貸本金」變小，攤還的本息才會減輕。每月手邊若能擠出個幾千元，或有獎金、紅利額外收入，應優先用於償還本金。

「寬限期」因為只須在期限內還利息、不還本金，負擔較輕，也讓選擇「寬限期」的房貸戶在各銀行平均占3成以上。徐慶源認為，現在再拉長「寬期限」治標不治本，非適宜的房貸減壓辦法。

因為在寬期限內，房貸戶只還利息，本金完全沒償還；假設延長寬限期2年後，剛好遇上通貨膨脹，屆時房貸戶的還款壓力一樣存在，且寬限期愈拉愈長，房貸利息總支出，一定會比完全不使用寬限期的客戶還多。

另外，很多人常逐低利率而將房貸搬家，但徐慶源建議，房貸金額在500萬元以上，才有搬房貸的條件。

如果房貸還款金額只剩200、300萬元，最好就不要再追逐低利率房貸，因為銀行間的房貸利率其實已差不多，房貸戶冀望搬家可獲得的「利差」，可能無法弭平自己的轉貸成本。

房貸搬家時需支付的代書費、塗銷費還有銀行違約金，至少1萬元左右，還有固定成本、設定費，約占本金的0.12%。

如果房貸是200萬元，1萬元費用就占0.5%，再加上設定費0.12%，轉貸成本就是0.62%；如果轉貸後取得的利差低於0.62%，就表示轉貸不划算。

如果房貸不搬家，是否可跟銀行談條件，將利率稍降？銀行透露，目前為防止房市反轉泡沫化風險，民眾房貸「議價能力」已處於相對弱勢，銀行過去也許願意減個1、2碼，例如可能減個0.25到0.5個百分點；現在房貸議價空間，頂多只能爭取調降0.1個百分點左右。